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律师回复： 城市房地产管理法》规定，房地产抵押应当订立书面抵押合同，并办理抵押登记。物权法》规定，抵押权一经登记即成立。房地产抵押未登记的，抵押权不发生效力。抵押权不具有优先受偿权。鉴于中国的土地和房地产管理制度差异较大，管理模式多样，法律规定，城市房地产或者乡（镇）、村办企业的厂房等建筑物的抵押登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是一种担保权，即财产限制权，是由所有权产生的一种他项权利，其主要功能是限制抵押人对抵押房地产的处分权，未经抵押人同意，不得转让或出租，为避免担保中止，登记机关只能从房地产 交易权属登记机关中指定登记机关，不得委托其他部门。城市房地产管理法》规定了房地产转让或变更的法定程序，即先申请房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证申请土地使用权变更登记。为了简化程序，方便当事人申请，同时也为了保证抵押登记的安全性，一些地方规定，房地合一的房地产抵押，由房地产管理部门办理抵押登记；地上无固定物的土地出让使用权抵押，由颁发土地使用权证的土地管理部门办理抵押登记。