《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”意思很清楚，只要不是单方违约，导致合同不能订立，就必须将定金如数退还给买受人。事实上，出卖人都是使用严格的格式合同，其中许多条款对买受人大都不利，所以，法律对定金的适用在此作出例外规定。

1.因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

2.当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

3.因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。

4.因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

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