订约定金纠纷案件应如何处理

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该规定将订约定金罚则的适用条件界定为“因一方当事人的原因”，此适用条件与《担保法》司法解释相比，比较宽泛，不仅包括有能力订约而拒绝订约的情况，还囊括了因一方当事人自身原因或过错而无法订约的情况，如银行因当事人信用等级低而拒绝放贷导致其无法签订正式买卖合同，该当事人即应当承担定金责任，因合同不能订立的原因完全在于其自身，且该原因本身是可以避免或克服的。

但是，在司法实践中，如何认定“因当事人一方原因”尚有困惑。笔者认为，在相同的条件下，如当事人不能订约而其他市场主体能订约的，成立“因当事人一方原因”而应当适用定金罚则;如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因"，不适用定金罚则，应当无息返还本金。

带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还

实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

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