在些业主私自将住宅房变成经营性用房出租给企业使用，这种行为违法吗?住宅用房变经营性用房该如何定性呢?是不是只有给周围业主造成噪音、污水、异味、过多外来人员出入等严重影响时，才构成违法?

住宅变经营性用房的条件?

私自将住宅用户变成经营性用房是违法的。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

业主将住宅改变为经营性用房，其行为的必须要同时满足两个条件，一是遵守法律、法规以及管理规约;另外一个条件是应当经有利害关系的业主同意。

在实际操作中，变经营性用房即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为仍不具备合法性。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第十条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

什么是利害关系人?不属于本栋建筑物的业主可以成为利害关系人吗?

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕7号第十一条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”

权益受到侵害怎么办?

当受到或有可能受到住宅改为营业性用房造成的侵害时，有利害关系的业主可以向物业管理机构进行投诉、举报，在协商无果的情况下，亦可以通过司法途径寻求解决，即通过委托律师向法院起诉的方式，请求法院判决排除妨害，消除危险，恢复原状，赔偿损害。因此，对于自己所在居民楼内开设饭店、公司不满的居民，不必过于担心，完全可以拿起法律武器，维护自己的合法权益。

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