今年4月份国家房产调控政策出台后，出现了不少买方毁约不买的纠纷。就追究买方的违约责任问题，主要可以选择没收定金或按照房价的10%或20%赔偿违约金。

不过，有的卖方可能会因追究违约金的诉讼费、律师费成本过高，或信心不足，或不愿将事情搞的太大等原因，而不愿意选择追究违约金。而很多情况下，没收定金又不足以弥补卖方的损失（比如，本律师近期办理的一个案件（已开庭），当时房价成交价为500多万，已支付的定金还不到10万，后买方毁约不买。截止诉讼之时，房屋跌价至少在30万元以上，该案件如卖方仅要求没收定金，实际上不足以弥补实际造成的损失）。

在这种情况下，卖方如不愿意追究违约金，除了要求没收定金之外，其实还可以提出一个赔偿房屋跌价损失的请求。因为定金责任和违约金责任虽不能同时主张，但定金责任和赔偿损失却不矛盾，尤其是在定金不足以弥补实际损失的时候。对此，深圳市中级人民法院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》第十七条明确规定：当事人只约定定金，没有约定赔偿损失的，当定金不足以弥补实际损失时，守约方请求赔偿损失的，予以支持。

本律师在南山区的一个案件，卖方就提出了赔偿损失的请求，涉案房产起诉时经评估跌价达50多万，作为卖方，因多种原因又不愿追究违约金，因此，在诉讼请求中，除了没收定金10余万元的请求以外，还提出了赔偿损失40余万的请求。该案将于下月开庭，案件结果拭目以待。

深圳方-俊律师

2010年6月19日

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