张-雷律师按：《合同法》第四百二十六条规定居间人的报酬请求权，该条文表述为“居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬”。也即委托人是否支付报酬取决于是否促成合同成立。上海地区，中介居间成功多以签订网上版本的《上海市房地产买卖合同》为标志。买卖双方签订该合同，委托人就应当支付中介费用，没签订该合同则无需支付中介费用。然而对于中介未能全面的尽到居间义务或者服务有瑕疵的，委托人是否可以抵扣部分的中介费，既无法律规定也鲜有案例支持。张-雷律师认为，中介报酬支付比例应当与中介服务质量挂钩，对于履行瑕疵的中介服务，可以拒绝支付部分佣金。上海市第二中级人民法院某号案例亦支持了张-雷律师的观点。

内容详见(2010)沪二中民二（民）终字第2356号判决。

首先，法院认为，中介公司应当提供专业的服务：该判决认为中介公司“接受委托后，必须充分掌握该房地产属地范围内有关房屋买卖和进行交易的所有法律、法规、政策和操作惯例，以便于切实履行居间义务。”

其次，法院认为，中介公司应当尽到勤勉的义务：在涉案房屋交易出现无法及时成功事由后，既未为土地证的补办向有关部门寻求依法解决的方案，亦未积极利用自身掌握的不动产专业知识为买卖双方交易出谋划策，因此居间存在明显瑕疵。

最后法院判决，中介公司要求买受人支付剩余佣金的诉讼请求不予支持。

张-雷律师认为，中介公司应但严格审查权利凭证、充分考虑房屋的特殊性、充分了解不同房屋交易的地方政策差异，进而提供准确的交易信息，在合同履行过程中也应当提供及时的后续服务，最终促成交易。原则上二手房买卖双方签订了《房地产买卖合同》即意味着居间合同已经履行完毕，中介已经居间成功，委托人应当支付中介费用。但如果中介提供的居间服务存在瑕疵，则不应当全额收取佣金。

作者：张-雷律师，争创上海房产律师行业标杆！

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