一、购买小产权房的合同效力如何买卖小产权房的，买卖合同自成立时生效，不办理产权登记，不影响合同效力，但当事人另有约定或者法律另有规定除外。《中华人民共和国民法典》第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、怎样购买小产权房能够降低法律风险根据买小产权房的用途不同，降低法律风险的方法有如下：首先，按照当前的政策，购买小产权房后不能依法办理房产证，因此如果想要买房投资的一般没法降低法律风险。其次，购买小产权房居住的，通常会遇到以下的法律风险：
1、政府拆迁;
2、买卖合同无效卖方怠于履行合同义务。因此，根据以上情况买方要做好以下工作降低法律风险：
1、查看小产权房是否在集体建设用地上建成，并依法办理审批手续;
2、尽量找成规模的小产权房，比如已经形成成熟的楼房区，政府拆迁时就不会说拆就拆;
3、找多个见证人见证买卖合同，并都要在买卖合同签字;
4、尽量详细购房协议，具体包括以下：
(1)买方永久拥有房子;
(2)政府拆迁或其他，所有赔偿归买方所有;
(3)违约金，比如赔偿买方购房款的三倍等。通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，当事人之间买卖小产权房，签订房屋买卖合同时，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。如果需要法律方面的帮助，读者可以到知律律进行咨询。

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