参考贷款市场报价利率(LPR)的房贷利率新政执行的首日，上海的最优房贷利率也随之出炉。那上海最新房贷利率是多少？是升了还是降了？对房价有什么影响？

一、上海最新房贷利率是多少？是升了还是降了？

央行人士处了解到，LPR新政执行后，上海当前执行房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。

如果以9月20日公布的最新LPR计算，新政下上海的首套房贷利率不能低于4.65%(4.85%减20个基点)；二套房利率不能低于5.45%。

根据央行此前就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

上海之所以执行了特殊的房贷新政，是为了保持个人房贷利率水平的稳定，此前，上海一直是房贷利率的洼地。

业内人士表示，在执行LPR新政前，上海市场上各家大行的首套房基本有95折优惠，即4.655%，二套房上浮1.1倍，即5.39%。

也就是说，实行LPR新政后，上海的最优房贷利率基本保持不变(4.655%下降至4.65%)，二套房小幅上升(5.39%升至5.45%)。

不过，上述4.65%是上海首套房最低可以享受到的利率，而各家银行在执行时也有区别，但二套房的利率基本无差别。

沪上建行某支行房贷部门人士就表示，现在征信记录良好、收入稳定的优质客户可以在LPR基础上减20基点。

沪上农行某支行个贷经理也表示，现在是动态调整房贷利率，这个月首套房利率是4.65%、二套房是5.45%。

不过，也有银行目前在按照首套房利率按照LPR基准执行。

我们还是参考现在上海的整个房贷整体利率水平的，目前首套房是基准，暂时没有减20个基点。交行某支行个贷经理说。

招行上海某支行相关人士也表示，该行目前还是按照首套房参考LPR基准利率，二套加60个基点执行。

二、上海最新房贷利率调整对房价有什么影响？

有专家认为影响不大。因为相对于其他房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素)，利率变动对于房价的影响相对有限。以一个购房案例进行解释：

假设总房款为300万元，三成首付90万元，需向银行贷款210万元，根据不同的房贷利率，按20年期限，以等额本息形式，每个月需要还款的金额如下图所示：

可以发现，随着房贷利率的上浮，购房者的月供金额确实有所增加，就如一个中小波动，房贷利率由5.9%上升60个基点，到6.5%，每月的月供增加730元，一个较大的波动，房贷利率从5.9%上升到7.9%(上升200个基点，在当前适度宽松的货币政策的环境下，可能性不大，在此引用更多的是压力测试)，每月的月供增加2500元。

下图是首付增加对于购房者的影响：

同样是300万元的房子，按照首付60%计算(接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例)，需要180万元首付款，相比原来(三成首付)，多缴纳90万元现金。

由以上案例可见，相比利率波动使得每月增加上千元月供，首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款，对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中，各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房，调控房价的。

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