2019年8月，东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》(以下简称《指导意见》)，要求居住项目内严禁建设别墅，特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅。

中心城区不得

规划建设低层住宅

东莞将按照高低有别、分类处理的原则对居住项目内住宅建筑进行分区域、分类型管控。

《指导意见》提出，重点地区严格管控。对于中心城区(指莞城、东城、南城和万江街道)、轨道站点TOD地区等高密度发展区域，应坚持节约集约利用土地，禁止在建设工程设计方案中规划布局层数低的住宅。

根据要求，位于中心城区、轨道站点TOD地区的居住用地和居住混合用地(一类居住用地除外)，应采用多层、中高层、高层单元式住宅相结合的规划布局方式，营造建筑密度低、配套设施及公共绿化充足、空间尺度适宜及形态丰富的人居环境。不得规划建设低层住宅(包括单元式和联排式)以及多层联排式住宅。

对于其他一般地区，允许规划保留少部分层数低的住宅，同时通过限制该类住宅的占地规模，降低对土地资源的占用。

位于其他地区的居住用地和居住混合用地(一类居住用地除外)，如根据项目实际开发情况，确须规划建设低层住宅以及多层联排式住宅的，《指导意见》对该类住宅建筑基底面积总和占项目总用地面积的比例进行严格限制，应不大于在规划条件中约定的居住用地占项目总用地面积的比例上限值的10%。

不应将部分绿地

划作首层住户专有部分

根据《指导意见》，居住项目内严禁建设别墅；低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

除联排式住宅外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。套型设计应符合单元式住宅的布局特征，每个单元设置的楼梯或楼梯与电梯应体现公共属性，上下楼层的套型结构应基本一致。低层和多层联排式住宅户型设计，应与别墅有明显区别。各住宅套型在水平方向上，应通过首层及以上、全部计算容积率的房间进行拼接，拼接处的进深长度应不小于5米，拼接高度不少于两个自然层。同时，严禁将别墅套型拆分为户内动线布局不合理的多个小套型、伪装成单元式或联排式住宅进行开发建设。

另外，《指导意见》提出，为保障居住区内绿地和户外活动空间的公共属性，在规划设计中，不应设置围墙或围栏，将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分。

分析：小别墅或难再现 有利于房价稳定

《指导意见》适用于居住用地、居住+商业(或其他类别规划用地)的混合用地开发的居住项目。在8月13日《指导意见》下发前，建设工程设计方案已获批的建设项目，按照已批方案进行建设，或在不改变原规则总体布局结构的前提下申请方案微调的，继续执行原审批标准，不适用于《指导意见》。

《指导意见》介绍，低层住宅指一至三层的住宅；多层住宅指四至六层的住宅；中高层住宅指七至九层的住宅；高层住宅指十层及十层以上的住宅；别墅指带有私家花园的低层独立式住宅等。

当前东莞市场上有面积在144平方米以内的小别墅。据了解，小别墅每一层面积很小，自带小花园，或拥有不少的赠送面积。由于小别墅产品首付及总价相对较低，逐渐成为市场的香饽饽。《指导意见》出台后，市场上这类型的小别墅产品或难再现。

业内人士表示，小别墅盛行除了能够以低首付吸引购房者，促进成交、回笼资金外，房企热衷于开发小别墅更重要的原因，是因为小别墅单价定价较高，能够提高楼盘溢价，让整个项目获得更高的利润。

有业内人士分析，昨日《指导意见》印发，意味着以后东莞市场上或不再有新的小别墅产品出现，减少楼盘高溢价定价因素，更有利于房价的稳定。同时，也会给市场上高价地项目开发建设带来更严格的要求，推动房企在拍地时更加理性、谨慎。

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