7月8日，北京发布新版租房合同示范文本，增加禁止违法群租等内容，纳入了法律约束，要求不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。

多位分析人士认为，北京此次发布的新版租赁合同体现了对于租赁市场严格管控的导向，尤其是进一步防范各类违规分割房子、变相群租等现象。通过法律准绳约束违规租赁行为，将对租赁行业的健康发展起到重要作用。

打击群租房对谁影响最大？房租会涨吗？一位房地产行业资深研究人士告诉中新经纬客户端，打击群租房在一定程度上会导致市场租金的上涨，但从社会效益和人身财产安全的角度来考虑，把禁止违法群租写入合同文本中还是一项积极有益的举措。

中新经纬客户端注意到，此前南京、合肥等地在住房租赁合同范本中亦对群租房立规矩，对租赁住房的人均居住使用面积进行明确。北京、广东、成都等地则多次开展了打击违法群租行动。打击群租房何时能成燎原之势？

北京发布新版租房合同，剑指违法群租

7月8日，北京市住建委会同北京市市场监管局制定并发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。示范文本自发布之日起正式推行使用。

据了解，不同于2008年版的房屋租赁合同示范文本只是根据租赁的不同成交方式进行区分，此次发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁和房屋租赁经纪服务制定的，合同使用区分更加明确。

在具体合同执行上，业内普遍认为有三大亮点：一是禁止群租房、隔断房。二是关于租金，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题，房东继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权(原承租人存在重大违约行为的除外)。

其中，北京新版住房租赁合同示范文本中增加了禁止违法群租的相关要求。《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等。

同时，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租。在《北京市住房租赁合同》示范文本中，专设有房屋租赁形式相关条款，约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积；在《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本委托出租要求中，也明确约定了最多居住人数。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求，但是实际运营过程中，不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式，包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳，租赁合同本身受合同法约束，违反租赁合同将会影响出租方利益，甚至导致合同本身无效并需进行相应赔偿。因此，本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级，对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端采访时表示，增加禁止违法群租房的内容体现了严格管控租赁市场的导向，尤其是进一步防范各类违规分割房子、变相群租等现象。而此类措施也会对全国其他城市有借鉴的意义，后续在租赁合同示范文本提供、租赁合同备案等方面，都可以学习北京这种模式。

哪类人最受影响？房租会涨吗？

无疑，此次北京发布的三个租房合同示范文本将深刻影响租房市场。那么租客、中介谁最受影响呢？

北京大学法学院教授楼建波向中新经纬客户端表示，示范性合同并非强制性，对于租房者来说，并不要求强制使用。而对于房屋中介来说，在对外代理租房的时候如果不使用这个合同示范文本，可能会被官方采取行政措施。归根到底，合同范本内容与现行政策是一致的，两者在禁止违法群租行为方面形成了政策合力。

大多数租房者关心的是：房租会不会涨？对此，李宇嘉认为，打击群租一定程度上会导致市场租金上涨，但从社会效益和人身财产安全的角度来考虑，把禁止违法群租写入合同文本中还是一项积极有益的举措。从供给端来看，近几年，北京疏解非首都功能成效显著，在承接产业转移过程中，迁出来的土地也将用于建设公租房等保障性住房，从而切实满足租房群体的住房需求。

在严跃进看来，群租房等类似房源在实际过程中受到很多低收入群体的认可，所以类似管控一定程度上会倒逼部分群体去寻找新的房源。

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